L’immobilier, en tant que classe d’actifs, constitue un atout pour les investisseurs. En effet, dans le cadre d’une allocation stratégique, l’investissement d’une partie du capital dans des biens immobiliers permet de diversifier un portefeuille et offre une protection au risque lié à l’inflation. Si ce potentiel est largement reconnu au niveau global, le potentiel de diversification au sein d’un portefeuille immobilier (i.e., allocation tactique) est encore mal compris. Entre autres, se pose la question pour les investisseurs de savoir s’il faut privilégier une diversification internationale ou sectorielle.

« La diversification est la clef de voute de toute allocation d’actifs. Notre approche économétrique fournit un outil robuste permettant d’estimer un niveau de diversification d’un portefeuille par rapport à son benchmark. »
Dr. Jean-Baptiste Hasse

Dans une étude scientifique publiée cette semaine dans la revue International Economics, prépubliée initialement en tant que document de travail de l’Université de Cambridge, trois chercheurs montrent que la diversification par pays domine la diversification par secteur. Via une analyse économétrique innovante basée sur un panel de près de 20 ans d’historique et couvrant 16 pays de l’OCDE, Bertrand Candelon (Université Catholique de Louvain), Jean-Baptiste Hasse (Aix-Marseille Université) et leur collègue d’Outre-Manche, Franz Fuerst (Université de Cambridge), montrent qu’un portefeuille investi sur plusieurs marchés nationaux (France, Allemagne, Royaume-Uni, Etats-Unis, …) est mieux diversifié qu’un portefeuille investi sur plusieurs types de propriété immobilière (immobilier résidentiel, commerce, industriel et de bureau).

« Nos résultats portant sur le potentiel de diversification au sein d’un portefeuille immobilier sont en ligne avec la littérature portant sur la diversification sur le marché action : la diversification géographique domine la diversification sectorielle. »
Prof. Dr. Bertrand Candelon

Cette étude a des implications directes pour les investisseurs. Tout d’abord, les économistes rappellent l’importance de la diversification, au niveau de l’allocation stratégique comme au niveau de l’allocation tactique. Ensuite, concernant le marché immobilier, les résultats plaident pour une approche de la diversification plus géographique que sectorielle.